皆さまこんにちは。パズル一番町です。

7月も3分の1が過ぎましたが、今年は雨が続き、梅雨が明けるのはまだ少し先のようですが、
本日（7月10日）は、2週間ぶりの晴れとなりました。暑ーい夏を前にこの涼しさを味わうのもいいかもしれませんね。

さて今回は、「たけブロ」Vol.9の投稿です！
第9回目となる「たけブロ」は、『不動産の価格って、どう決まる？』をご紹介させていただきます！

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こんにちは。パズル一番町運営会社、株式会社アンビシャス代表の小川猛志です。日本も梅雨模様の天気が続き、ジメジメした日が多いですね・・・。先日まで台湾のオフィスにいましたが、台湾は一足早くすっかり夏モード。今月中には日本も梅雨を通り越し、いよいよ夏本番！ですね。

今回のブログでは、僕の専門分野である不動産ネタを書いてみたいと思います。タイトルにもあるように、今回は「不動産の価格」について簡単に紐解いてみたいと思います。

私達の生活に無くてはならない三大要素「衣食住」。洋服や食料品などはお店やスーパーなどで手に入るものがほとんどです。「住」に関するものでも例えばテーブルやソファ、電化製品などはお店に行って買うことが出来ますが、「不動産」だけはそのへんのお店に行ってホイっと買うことが出来ません。不動産を買いたい場合は、いわゆる「不動産屋さん」を通して買うことがほとんどですね。ではその不動産って、一体どうやって価格が決まっているか、よくよく考えてみたことって、ありますか？

お店で買える一般消費財は原材料、製造コスト、物流コスト、そして販売者利益等が幾重にも重なって最終価格が決定されます。ブランド品などはさらに「ブランド料」みたいな付加価値も乗っかり、価格が高くなります。同じような商品でもお店によって安かったり高かったり多少の誤差はありますが、消費者はだいたい、「これを買うとだいたいこのくらい」という漠然とした価格の感覚を持ち合わせていることが多いと思います。しかし不動産になると、一般の人から見るとその値付けに対して「なんでこの価格なの？」という部分がいまいちピンとこない人も多いのではないでしょうか。

結論、不動産の価格が決定するときのプロセスは、かなりザックリしている部分も多いのが事実です。汗

しかしだからといって、何の根拠もなく適当に決まっているわけではないのもまた事実。

不動産は一般消費財と違い、昔から「一物四価」とか「一物五価」とか言われるように、価格決定プロセスにおける根拠となりうる指標がいくつもあります。その指標を簡単に見ていきましょう。

■公示地価
毎年1月1日を基準日として、国が指定した不動産鑑定委員会が全国の様々な地点における不動産価格を計算し、示す価格です。毎年3月頃になると、新聞などで公示地価が発表されるので、ご存知のかたも多いかと思います。この公示地価を見て、今年は地価が上がったとか、下がったとかいうニュースになります。公示地価制度は世界を見渡しても珍しい制度で、日本独特の制度とも言えるでしょう。

■基準地価
毎年7月に各都道府県単位で発表される不動産の標準価格。上記公示価格と何が違うの？ってくらい制度的にはほぼ同じですが、国がやっているのが公示地価、都道府県単位でやっているのが基準地価、と捉えるのがわかりやすいかと思います。評価する基準点や時期が違うので、公示地価とまったく同一の価格が出るということではありませんが、不動産会社が不動産価格の査定をする際には公示地価も基準地価も両方参考にすることが多いです。

■路線価
文字通り、土地が接する前面道路ごとに、国税庁が指定した価格が割り振られていて、主に相続税や贈与税の算出根拠に使われたりします。不動産会社の価格査定においても、この路線価を参考にすることがあります。なお、路線価は、上記「公示地価」のおよそ80％程度のバランスで定められているとも言われています。

■固定資産評価額
毎年、市町村単位でそれぞれ個別の不動産について定める不動産の評価額。固定資産税や都市計画税の税額計算根拠となる価格です。土地の評価額については最近ではおおむね公示地価の70％程度のバランスで定められ、建物の評価額については築年数、大きさ、構造など様々な要因を加味して計算されます。それぞれの計算方法まで書くと、読む気がなくなると思いますので省きます（笑）。

上記が主に行政単位で不動産の価値を指し示す指標となる根拠です。これだけでも4つも指標があるわけです・・・。

それに含め、実際の不動産売買価格を決めるにあたっては「近隣取引事例比較」であったり、「収益還元価格」であったりと、実態ベースを参考にする指標もあります。「近隣取引事例比較」は、まさに取引をしようとする不動産の近隣において販売されている他の不動産の価格だったり、過去に周辺で売買された成約結果を参考にして価格を決めるプロセスです。「収益還元価格」は投資用不動産の価格決定プロセスにおいて重要視される価格指標です。不動産そのものが賃料をどれだけ生んでいるか、という収益を重視した価格決定プロセスです。「利回り●％」とかで表現されるものです。

このように、一つの不動産の価格を決めるのに、その指標がいくつもあることから、先程書いたように、不動産は「一物四価」とか「一物五価」とか言われるわけです。

あとは個別事情として、売主の売却理由も密接に絡んできたりしますから、不動産は一つとして同じもの、同じ価格というのが存在しない結果となります。不動産の価格を決めるのは、実は結構大変なんですね。

不動産を買う場合、または売る場合は、信頼のおける不動産のプロに客観的な評価、査定をしてもらうのが一番です。不動産会社の中には、営業目的で都合の良い価格を言ってきたりするところも（残念ながら）ありますので、価格査定プロセスをオープンに開示してもらえる不動産のプロを選びましょう。もちろん弊社でも、透明性のあるオープンな価格査定をさせていただきますので、不動産を売りたい、買いたい、と思っている方はお気軽にご相談ください！もちろん、価格査定は無料！です！

では、本日のブログはこのへんで。
それではまた！

2019年7月10日　東京オフィスより　小川　猛志